Директор по закупкам ГК «А101»
Обычный покупатель недвижимости ожидаемо не вникает в причины роста цен на желанные «квадраты». Между тем ответить на вопрос: «А чего так дорого?» – бывает непросто. Даже Минстрой объявил о намерении детально разобраться в том, из чего складывается стоимость квадратного метра жилья для конечного потребителя. Директор по закупкам ГК «А101» Елена Леликова рассказала РИА Недвижимость, что регулирование стоимости жилья должна начинаться со стоимости строительных материалов.
Момент финансовой истины
Содержание:
Время действительно пришло, ведь цены на жилье сейчас возвращаются на уровень весны 2022 года. При этом даже при наличии льготной ипотеки такая покупка стала сложнее из-за увеличения требований ЦБ к качеству заемщиков, повышения минимального размера первоначального взноса и других требований. И если льготная ипотека с июля 2024 года останется продуктом не для всех или вовсе исчезнет, рынок может столкнуться с заметным снижением темпов продаж.
Ответственность по нарастающей
Вопрос ценообразования должен прорабатываться не только девелоперами, но и банками. Именно они решают, давать девелоперу кредит или нет на основе финансовой модели. Она, как правило, должна оставаться устойчивой в заданной вилке стоимости квадратного метра и темпов продаж. Проще говоря, это довольно точный расчет, сколько квартир и по какой цене должен продавать девелопер, чтобы экономика проекта не была отрицательной.
Еще там есть требование, чтобы расходная часть, то есть выбранные на стройку и закупку материалов кредитные деньги, были обеспечены средствами от продажи квартир на эскроу-счетах как минимум на 120%. Банк регулярно, практически в постоянном режиме, следит за выполнением этих требований (ковенантов), а заметное отклонение от них чревато остановкой стройки. Такого исхода никто не хочет, но контроль над банками и их отчетностью куда строже, и любой показатель, который может не понравиться тому же ЦБ, может привести к санации банка.
Дьявол – в стройматериалах
Покупатели квартир видят только рост ипотечных ставок и цен на квартиры. При этом расходная часть проектов сегодня во многом зависит от стоимости строительных материалов. Ковенантов у производителей и продавцов нет никаких, а люди динамики стоимости материалов просто не видят.
А посмотреть есть на что. Так, за последний год стоимость бетона самой ходовой марки «В-25» выросла на 41%, арматуры – на 18%, газоблоков для стен – на 32%. И это только основные материалы, стоимость которых, особенно арматуры, и так находится под контролем ФАС и других органов.
В то же время утеплитель для стен за год подорожал на 68%, медные и алюминиевые кабели для инженерных сетей – на 32 и 52% соответственно, трубопровод из сшитого полиэтилена – на 18%. Причем это не резкий рост, вызванный какими-то определенными событиями, а обычный рост на фоне инфляционных и других процессов в экономике.
При этом девелопер не может хеджировать стоимость материалов – это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но банковских лимитов не хватит на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов. Сегодня банки ограничиваются хеджированием валютных рисков, которые уже решаются процессами импортозамещения, и рисков по процентным ставкам, которые нивелируются наполнением эскроу-счетов. Поэтому банкам стоило бы предложить девелоперам возможность хеджировать стоимость стройматериалов в комплексе с эскроу-кредитами.
Пока же девелоперы ждут традиционного весеннего скачка цен почти на все группы товаров. Тот же бетон, как ожидается, может подорожать на 25-30% на фоне активной стадии реализации государственных контрактов в области дорожного строительства, программы реновации, в Москве – новых веток метро и так далее. И, как обычно, девелоперам придется закладывать новые цены на материалы в конечную стоимость квартир.
Стройка бьется за металл
Отдельно хочется отметить перспективы строительства жилья и социальных объектов с применением металлоконструкций. Производители металла по-прежнему находятся в активном поиске рынков сбыта, альтернативных экспорту, однако опыт ГК «А101» говорит о том, что в этом случае ценообразование будет играть еще более важную роль.
Мы уже сегодня готовы использовать металлоконструкции для строительства современных образовательных объектов с нестандартными и более эффективными образовательными пространствами. Однако производители с учетом волатильности цен на металл на рынке не готовы фиксировать цену, так что на практике фактический и прогнозируемый уровень себестоимости объекта может отличаться в 20 раз.
В условиях необходимости контроля конечной стоимости жилья для населения регулирование рынка строительных материалов, хотя бы при условии гарантированных заказов крупных партий, выглядит не самой оптимальной с точки зрения рынка, но вынужденной мерой.