Специальный корреспондент РИА Недвижимость
— Александр, расскажите, пожалуйста, что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости и какие главные тренды вы могли бы выделить?
— На рынке сейчас складывается непростая нервозная ситуация по нескольким причинам. Во-первых, рост ключевой ставки провоцирует рост стоимости заемных средств даже на проектном финансировании, где есть покрытие по эскроу. Во-вторых, происходит резкое замедление спроса на жилье, так как ипотека перестала быть доступной. Спрос сильно сократился, если сравнивать октябрь текущего года с октябрем прошлого.«Далее, инфляция стоимости материалов, работ и услуг за этот год нас тоже сильно тревожит. Рост себестоимости значительный. К этому добавляется дефицит инженерно-технического состава и рабочей силы. Инженерно-технические кадры все задействованы, потому что в строительство в Москве выведены рекордные объемы жилья, а рабочая сила стала дефицитной ввиду усиления контроля за рабочими-мигрантами.
Более того, за 2024 год нам пришлось адаптироваться к ряду изменений в градостроительном регулировании. Мы прошли переделку проектов и их корректировку ввиду отмены квартир площадью менее 28 квадратных метров и специальных технических условий на проектирование, адаптировались к тому, что проекты теперь нужно согласовывать в другом порядке, разрабатывая 3D-модели и проходя рабочее рассмотрение мэра.
— Вы отметили снижение спроса на новостройки? Насколько велика проблема, и как обстоят дела непосредственно у Level Group?
— В октябре 2024 года спрос в Москве в пределах МКАД просел на 34% к октябрю прошлого года. Если сравнивать с последним более-менее плановым 2021 годом, когда не было Covid-19, фактора СВО, а также турбулентности экономики, то падение (октябрь к октябрю) составило 17%. За десять месяцев 2024 года к десяти месяцам 2023-го спрос тоже ниже (-14%).
В последние три месяца мы впервые за восьмилетний период существования компании начинаем видеть реальное снижение цен, притом все восемь лет цены только росли. Это уже явный тренд в области и Новой Москве. В Москве он пока не так явно виден, потому что есть факторы рассрочек девелоперов и не совсем прозрачного ценообразования.
Если говорить конкретно про нас, то мы видим, что наш объем продаж в октябре существенно сократился к октябрю прошлого года. Но у нас не совсем корректно проводить сравнения год к году, так как наш объем предложения каждый год разный. К концу 2024 года мы подошли с недостаточным объемом предложения, то есть не с тем, с каким планировали. Несколько проектов мы не запустили, а отправили на переделку в связи с изменениями градостроительной политики Москвы. Уже практически готовые проекты мы отзывали и корректировали, убирали студии, и поэтому к концу года не вывели несколько очередей в наших проектах — соответственно и планы наших продаж просели. У нас в этом году была цель преодолеть планку в 100 миллиардов рублей по выручке – мы к ней приблизимся, но не преодолеем. Выручка будет на уровне прошлого года.
— Как вы считаете, что будет с ценами на жилье в Московском регионе в 2025 году?
— Я думаю, что цены точно не будут расти, но и значительного снижения не произойдет. Мы считаем, что оно будет в пределах 10%. Из-за того, что так растет себестоимость строительства, финансовые модели проектов перестанут давать целевую рентабельность, и снижать цены ниже установленных ковенант в кредитных договорах проектного финансирования застройщики не будут готовы, а 10% можно вытащить из маржинальности. Наверное, будут сокращаться темпы продаж.
— Многие девелоперы сейчас для поддержания спроса используют скидки, спецпредложения, субсидирование ставки. Что делает Level для поддержания спроса?«
— Мы существенно снизили цены. Проводя финансовое моделирование каждого нашего проекта, мы также проводим стресс-тест, который направлен на выявление возможностей негативных сценариев: замедления спроса, темпов продаж, роста себестоимости. Мы текущую рыночную ситуацию заложили в финансовую модель наших проектов – если видим возможность снизить цены, чтобы увеличить темп продаж и сохранить покрытие по эскроу, то, соответственно, предлагаем реальные скидки.
Многие девелоперы прибегают к рассрочке, однако мы не стремимся к ее использованию. По нашим наблюдениям, рассрочки могут приводить к дефолтам. Если дольщики не будут вносить отсроченные платежи, мы окажемся с большим объемом нездорового долга, чего не хотим допустить. Считаем для себя более стратегически правильным подходом возможность сократить цену для увеличения темпов продаж.
Мы в 2022 году в одном из наших проектов запускали программу рассрочки, и это ожидаемо вызвало дополнительный спрос. Довольно быстро заключили около 60 ДДУ, но по 40 из них мы в процессе реализации проекта столкнулись с неуплатой – первый взнос все приносили, но впоследствии по многим договорам был допущен дефолт. Копить такой нездоровый долг по оплате смысла не видим.
При дополнительных инструментах регулирования рассрочка может стать альтернативой ипотеке, однако в случае с ипотекой квартира находится в залоге у банка, а рассрочка ничем не обеспечена.
— Как сейчас на бизнес компании влияют ставки по рыночной ипотеке и сокращение льготных программ?
— Всего по рынку за октябрь спрос на ипотеку упал на 63% к октябрю 2023 года. Если брать десять месяцев, то снижение за год составило 30%. При этом есть рост спроса на неипотечные сделки сразу с полной оплатой (на 13%). Конечно, ипотека под 20-30% никому не нужна, это, по сути, не инструмент. Мы верим, что ипотечные ставки опустятся по мере снижения ключевой ставки, если оно будет происходить. Мы не ждем больше никаких льгот и субсидий на ипотеку от государства, которые могли бы довести ее до уровня 5-6% — такого больше не будет. Рынок продолжит замедляться, возможно, переживет какую-то реструктуризацию, но в целом не умрет. Будем искать для себя новые точки роста, новые возможности.
— А какую ключевую ставку вы закладываете в прогноз, скажем, до 2026 года?«- Обычно мы делаем три сценария: умеренный, негативный и позитивный. На этот год сработал негативный. Сейчас мы находимся в процессе принятия бизнес-плана на 2026 год, и у нас развилка между негативным и умеренным сценариями. Мы придерживаемся подхода, что ключевая ставка до конца года еще подрастет до 23-24% и сохранится на этом же уровне весь следующий год.
— Летом замглавы Минстроя Никита Стасишин сказал, если ранее девелоперы конкурировали между собой качеством проектов, то в ближайшие полтора года главным конкурентным преимуществом будет сдача квартир в сроки. Много ли на рынке задержек со вводом жилья? А как вы сохраняете сроки?
— Мы действительно видим, что задержек сроков выдачи ключей много. Срок строительства – ключевая составляющая финансового плана каждого проекта, так как ввод объекта в эксплуатацию дает доступ к эскроу-счетам, а значит и к ликвидности. От того, что мы в своих проектах кого-то обгоним, мы ничего не выиграем. Мы должны обгонять самих себя, выгрызать месяц-другой, чтобы быстрее получить доступ к ликвидности. За восемь лет существования компании мы ни разу не допустили нарушения срока выдачи ключей по ДДУ и планируем сохранять эту чистоту репутации.
— Как на сроки реализации влияет дефицит кадров?«- Предложение в городе формирует объем стройки. За те же самые десять месяцев 2024 года в продажу в Москве выведено 3,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При том, что спрос сохраняется, предложение растет – это затоваривание. Это рекордные объемы в стройке столицы, поэтому все кадровые ресурсы для девелоперов находятся в большом дефиците. Целый год между застройщиками была гонка за ресурсы, в рекрутменте был абсолютный рынок работника, а не работодателя. Мы поднимали оплату труда, все со всеми конкурировали за рабочую силу. Это прямая проблема, а не только проблема подрядчиков. Это отражается в сроках.
То же самое происходит и с подрядными ресурсами. Рекордный объем строительства потребовал максимального задействования всех подрядчиков в Москве.
Для решения данной проблемы мы, прежде всего, стратегически работаем с подрядчиками по принципу партнерских взаимоотношений. Мы не работаем с генеральными подрядчиками (эту функцию мы выполняем своей командой), а нанимаем подрядные организации на каждый отдельный вид работ. Партнерство мы строим не с пятью-десятью подрядчиками, а с компаниями из топ-10 по каждому виду работ, то есть работаем с лучшими на рынке в этом сегменте. Это позволяет нам не испытывать дефицита кадров. Даже если какой-то подрядчик оказывается недееспособен, то мы можем перейти к другому партнеру, не теряя много времени.
Если говорить про нашу команду, то мы к концу года достигли показателя укомплектованности штата больше 90%, хотя весь год жили с показателем 70-80%. Мы перебрали много разных инструментов. Начинаем уже четвертый поток нашей стажерской программы. В этом году у нас из 75 стажеров, завершавших стажировку в феврале, 60 человек защитились и остались работать в компании на постоянных местах. Мы также индексировали оклады и выстраивали более гибкие мотивационные системы для того, чтобы отыгрывать инфляцию и гонку за кадрами.
— Нередко сдача квартир затягивается из-за так называемого потребительского терроризма. Доводилось ли вам с ним сталкиваться?«- Мы понимаем, что есть прецеденты нездорового поведения дольщиков при приемке квартир, которые пользуются услугами юристов в большей степени ради получения денег от застройщика, а не ради устранения каких-то дефектов. В квартире, особенно с чистовой отделкой, можно много к чему придраться, и они используют все механизмы законодательства, чтобы с застройщика «стрясти» деньги. Нам надо исходить из того, что нельзя давать повода придраться. Только такой уровень качества страхует нас от таких вещей.
Кроме того, мы не занимаемся выводом в продажу большого объема квартир с чистовой отделкой. В наших квартирах примерно треть – это предчистовая отделка, и мы вместе с ней опционально предлагаем докупить пакет чистовой отделки. Но мы осознанно это делаем в бизнес-классе и довольно недешево. Как следствие, и объем спроса не самый большой, и качество более высокое.
Отделка – это скорее инструмент для того, чтобы всколыхнуть дополнительный пласт спроса. Он хорошо работал, когда была доступная ипотека, потому что у людей была возможность получить готовую для заезда квартиру «прямо сейчас», положив стоимость ремонта в ипотеку. Сейчас же мы тем более не видим потребности наращивать объем квартир с готовой отделкой.
— Вы говорили о влиянии изменения градостроительной политики Москвы на бизнес. Расскажите подробнее, как запрет на строительство квартир площадью менее 28 квадратных метров повлиял на квартирографию компании?
— В ней просто не стало таких квартир. Несколько почти готовых к старту продаж проектов, в которых такие квартиры были, мы остановили, переделав квартирографию и убрав оттуда студии. Старались это делать с минимальными изменениями, присоединяли маленькие квартиры к соседним. Примерно 250 тысяч квадратных метров жилья (квартир менее 28 квадратных метров и апартаментов) мы в продажу не вывели в связи с этими корректировками. Среди них – примерно 20-40 тысяч квадратных метров студий. У нас доля таких квартир в квартирографии была на уровне 15-17%. Ввиду того, что их перепланировка требует времени, мы откладывали все проекты полностью. Это касается проектов, которые до 1 августа 2024 года не получили положительное заключение властей. Все, что было начато до этого, будет достроено.
— А как отразилось прекращение согласования апартаментов?
— Доля апартаментов в нашей квартирографии была менее 5% из миллиона квадратных метров в проектировании и стройке: это последняя очередь «Level Стрешнево», в сентябре мы его ввели в эксплуатацию, и в строительстве у нас остался апартаментный комплекс «Саввинская 27» общей площадь 20 тысяч квадратных метров.
В своей стратегии еще в 2023 году мы не видели цели быть представленными на рынке такими проектами. Новых проектов мы не планировали ни в начале этого года, ни сейчас. Я считаю, что решение о прекращении согласования строительства апартаментов поможет оздоровить городскую среду. Рынок тоже станет более прозрачным и однородным.
— Планируете ли вы сейчас какие-то новые проекты?«- Точно планируем. Есть не выведенные ранее 250 тысяч квадратных метров, в основном это следующие очереди наших имеющихся проектов. Новые очереди будем выводить в продажу в начале следующего года, а некоторые, может быть, успеем и в этом году. Это проекты «Селигерская», «Южнопортовая», «Нижегородская», «Level Лесной» и «Павелецкая Сити».
Мы активно работаем над нашим большим проектом в Тушино. Это «Level Свободы». Там мы управляем комплексным развитием территорий в целом на 60 гектаров, на которых появится миллион квадратных метров, из которых половина – жилье, а вторая половина – промышленная, офисная, торговая и социальная недвижимость с технопарком и бизнес-центром. Половина жилья будет по реновации. Планируем к концу 2025 года вводить первые очереди.
Планируем также выходить в офисную и торговую недвижимость, уже ведем продажи проекта «Level Work Воронцовская», по которому мы до конца года планируем выйти из экспертизы и начинать строительство.
Недавно на торгах мы приобрели на торгах площадку ТПУ «Мичуринский проспект». Там возможно возведение жилого комплекса с офисно-торговой функцией общей площадью 30 тысяч квадратных метров – его будем тоже в следующем году выводить в продажу. Мы также приобрели площадку на ТПУ «Тимирязевская». В 2026 году планируем старт проекта офисной и торговой недвижимости площадью до 20 тысяч квадратных метров.
В следующем году продолжим внимательно следить за конкурсами на подобные интересные площадки в столице.
— А планируете ли вы в будущем выходить в другие новые для себя локации и сегменты?
— Да, планируем. Во-первых, в сегмент промышленно-складского девелопмента. Даже уже вышли, у нас есть первый проект складского терминала недалеко от пересечения Калужского шоссе и ЦКАД.
Есть также второй проект в сегменте Light Industrial – это технопарк в Тушино в рамках проекта «Level Свободы» площадью 200 тысяч квадратных метров. Формируем концепцию многоуровневого промышленного технопарка, где резиденты будут связаны не только со складами, но и с производством, и где они получат возможность вертикального размещения на семи-восьми уровнях. Плотность застройки в городе не позволяет разместить технопарк на одном уровне.
Портфель складской недвижимости мы также будем наращивать в следующем году, осознанно инвестируя в пополнение потенциальными площадками в этом сегменте. Сейчас практически нулевая вакансия на складском рынке Москвы, и мы его рассматриваем в целом как перспективный сегмент. В таких проектах Light Industrial мы видим ключ к развитию проектов комплексного развития территорий, в которых город четко формирует запрос на создание рабочих мест и промышленных производств.
Также мы работаем над наращиванием портфеля в Московской области. Там у нас есть проект «Level Лесной». Но там мы смотрим только такие локации, в которых возможно продавать дороже, чем за 200 тысяч рублей за квадратный метр, чтобы отстроиться от потенциальной конкуренции с девелоперами массового эконом-сегмента.
В Санкт-Петербурге мы тоже работаем над формированием портфеля, в долгосрочных планах у нас занять 5% рынка по продажам в денежном выражении через несколько лет.
Мы не гонимся за объемами ради объемов. У нас политика выстроена в первую очередь на работу над эффективностью. Мы хотим быть лидерами рынка по эффективности, а не по объему строительства. В каждом нашем проекте мы пытаемся выстроить экономическую модель, направленную на 25-30% доходность, и только такими проектами планируем пополнять наш портфель.
— Какой у вас горизонт планирования? Каким вы видите рынок недвижимости через несколько лет и своё место на нем?«- Наша стратегия всегда делается на три-пять лет вперед, и каждый год мы ее обновляем. В этом году обновляли, приняли решение не менять свои цели – в них заложен двукратный рост компании к концу 2026 года. Возможно, придется что-то пересмотреть.
Рынок точно пройдет через замедление в 2025 году. При этом, если смотреть дальше, я считаю, что сохраняются долгосрочные предпосылки к устойчивому спросу, потому что продолжается приток населения в Московский регион, а значит есть запрос на жилье. И обеспеченность жильем на душу населения в Москве по-прежнему невысокая: меньше 19 квадратных метров на человека. Кроме того, здесь спрос существенно выше, чем в остальных регионах страны, поэтому считаю, что девелопмент в столице имеет долгосрочный потенциал.
В горизонте трех-четырех лет мы будем работать над эффективностью и прибыльностью, ведь это основа стратегии, и только потом над ростом объемов и масштабов. Поэтому, возможно, мы и придем к удвоению компании, даже если рынок будет сжиматься и мы сократим текущие объемы.
Мы работаем восемь лет, и каждый год удваиваемся по объемам выручки, по количеству проектов в портфеле и даже по числу людей в штате. Мы имеем довольно хорошие показатели финансового здоровья, и наши показатели выручки значительно выше, чем долговая нагрузка.
Беседовал Алексей ВОЛОБУЕВ