Руководитель редакции РИА Недвижимость
Все застройщики в России во второй половине 2024 года так или иначе должны будут сдать тест под условным названием «как жить после 1 июля», то есть определиться с тактикой работы на рынке новостроек, где государство больше не поддерживает спрос с помощью массовой программы льготной ипотеки. Девелоперам предстоит объяснить инвесторам, почему недвижимость как минимум не хуже для вложений, чем депозиты, акции и облигации, считает управляющий партнер «Самолет Московская область» Александр Канивец. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, как компания меняет подход к формированию земельного банка в своем материнском регионе – Подмосковье, до каких показателей хочет довести цифровую выручку и где ищет резервы трудовых ресурсов в условиях дефицита рабочей силы.
– Александр, история группы «Самолет» началась как раз с Московской области. В настоящее время Подмосковье по-прежнему является для вас основным регионом присутствия?
– Московская область для нас – очень значимый регион, хотя он и теряет медленно долю в структуре бизнеса «Самолета» за счет успехов компании в других регионах. Если посмотреть на цифры, то в настоящее время всего в стадии строительства у нас находится 5,6 миллиона квадратных метров, из которых на Подмосковье приходится почти 45% или 2,5 миллиона метров. Еще 2 миллиона «квадратов» возводится в Москве, а остальное – в постепенно набирающих объемы других регионах. При этом с точки зрения бизнеса работа в Московской области – это та часть деятельности компании, которая генерирует значимую часть ликвидности и является системообразующей основой для основного бизнеса, на деньги от которой развиваются другие направления вроде цифровой платформы и финтеха.
– В стройке в Подмосковье сейчас находится 2,5 миллиона «квадратов», а сколько за все время работы «Самолет» уже построил в области?«– Где-то 3,5 миллиона метров за десять лет. Но эта цифра быстро растет – в последний год мы ввели 900 тысяч квадратных метров.
– А что насчет земельного банка в Московской области – каков он сейчас?
– Объем земельного банка в регионе составляет 18 миллионов квадратных метров перспективного строительства, при этом на 80% он уже «накрыт» градостроительной документацией. В среднем в год в области мы согласовываем документы примерно на 3 миллиона «квадратов», а осваиваем стройкой около 10% банка. Например, в этом году мы планируем ввести в строй в Подмосковье около 1,2 миллиона квадратных метров, а в следующем – 1,5 миллиона.
– Есть ли планы по дальнейшему наращиванию земельного банка?
– Откровенно говоря, в Московской области – нет. Мы считаем, что его размер в районе 18 миллионов «квадратов» для нас оптимален, тем более что мы уже вышли на 30% доли рынка в регионе. Так что сейчас перед компанией стоит задача, скорее, по повышению эффективности портфеля и улучшению его качества. Поэтому мы начинаем делать то, что уже давно делают многие девелоперы – выходим на рынок с предложением по перепродаже части отдельных площадок или проекта полностью. Расширение земельного банка возможно, но, скорее, как бизнес по продаже ТЭПов для fee-девелопмента.
– И сколько площадок сейчас готов продать «Самолет» в Подмосковье?
– Грубо говоря, на рынке сейчас шесть или семь офферов по конкретным проектам, которые мы направили в несколько десятков крупнейших девелоперов, уже видим интерес к предложению.
– Что вы имеете ввиду, когда говорите о стремлении компании улучшать качество земельного банка в Московкой области?«– Для нас это улучшение экономики по чистой прибыли. Задача – максимальное количество проектов в регионе вывести в топ в пересчете на то, сколько мы можем заработать на одном квадратном метре за счет улучшения девелоперского сценария и продукта.
– А зачем другим девелоперам покупать у «Самолета» площадки, чья эффективность кажется вам не совсем приемлемой?
– Во-первых, другая компания может видеть другую рентабельность этого проекта, потому что, например, они работают с другим продуктом – без отделки или другого класса, из-за чего у них может быть ниже себестоимость строительства. Во-вторых, для кого-то из наших потенциальных партнеров сделка с «Самолетом» может быть стратегическим шагом для захода на рынок Московской области. В-третьих, экономика отдельных площадок, которые мы готовы продать, может показаться застройщикам интересной, потому что они могут позволить себе выйти на них быстрее и начать осваивать раньше, чем планируем мы – не через 10-15 лет, а прямо сейчас.
– Если посмотреть на портфель «Самолета» в Подмосковье с точки зрения площадок под комплексное развитие территорий, то какова сейчас доля таких проектов, и как вы планируете работать с подобным земельным банком?
– Как я уже говорил, в год компания получает технико-экономические параметры на 3 миллиона квадратных метров. При этом половина из этого объема новых площадок, по нашим расчетам, должна приходиться на КРТ. Пока объем земельных участков под комплексное развитие территорий в нашем портфеле составляет 700-800 тысяч квадратных метров перспективного строительства.
– Что происходит со спросом на рынке новостроек в Московской области? Какова емкость рынка на ближайшие годы?
– Как девелоперу нам бы, конечно, хотелось сказать, что спрос на жилье в Подмосковье никогда не будет удовлетворен и всегда будет оставаться на высоком уровне. Однако в текущей экономической ситуации, с учетом высокой ключевой ставки и завершения основной программы льготной ипотеки, есть свои нюансы. В 2023 году емкость рынка новостроек в области с точки зрения спроса составила 2,8 миллиона квадратных метров. Если положение дел будет развиваться в соответствии с негативным сценарием из-за схлопывания рынка ипотеки, то спрос в сделках может снизиться до 2-2,5 миллиона «квадратов».
Однако, с нашей точки зрения, возможен и более позитивный вариант, когда емкость рынка в Московской области вырастет до 3,5 миллиона квадратных метров. Это произойдет, если будут реализованы две предпосылки. Первая – рост населения в регионе, прежде всего, за счет внутренней миграции. Мы верим, что подмосковные города способны привлечь активных россиян, для которых Москва – это, может быть, too much и которые заинтересованы в хорошей экологии и относительно тихой жизни, но при этом в экономически сильном регионе. Да и в целом, если вы посмотрите многочисленные рейтинги лучших мест для жизни, то обнаружите, что в девяти из десяти случаев они не про столицы, а про города на 200-400-800 тысяч человек.
Второй фактор, который может привести к увеличению емкости рынка, связан с ростом благосостояния жителей Подмосковья, тут большой задел по тому, чтобы подтягиваться вверх по показателю ВРП в пересчете на душу населения.
– Вы уже затронули тему завершения массовой программы льготной ипотеки. Если не брать семейную ипотеку и IT-ипотеку, рассчитывать на которые может далеко не каждый, то ставки по кредитам на жилье становятся заградительными. На какие источники денег вы рассчитываете в этом случае? Верите, что люди раскроют депозиты?
– Очевидно, что деньги у населения на счетах в банках есть. Кроме того, в стране появляется новый сегмент платежеспособного спроса. Наконец, нельзя сбрасывать со счетов и то, что сегодня в Россию возвращается достаточно большой объем капитала, и эти средства куда-то нужно инвестировать. Поэтому вызовом для нас в настоящее время является убедить инвесторов, что недвижимость с точки зрения цели для вложений выгоднее, чем, условно говоря, депозиты или акции и облигации. И необходимо предложить новые форматы работы с фондами недвижимости, которые бы работали на развитие рынка. А если не выгоднее, то хотя бы то, что недвижимость достаточно привлекательна с позиции сбалансированности инвестиционного портфеля. Сейчас мы с маркетингом думаем, как правильно доносить эту мысль.
– И все же: окончание программы льготной ипотеки – достаточно ощутимый удар для девелоперов, согласны?«– С этим трудно поспорить. На долю ипотеки в сделках по новостройкам в Московской области приходилось примерно 85%, и большая часть объема – это льготные кредиты. Вопрос в том, как реагировать. Пока представляется, что правильно отвечать снижением предложения. Заваливать область метрами с той же скоростью, что раньше, сейчас станет неэффективным. Любой девелопер, который сейчас будет непродуманно наращивать объемы стройки, столкнется с тем, что у него увеличатся финансовые расходы и в целом будет странная экономика проекта, с большим количеством лотов в продаже, с низким покрытием эскроу-счетов. Так что мы, скорее, за то, чтобы выход новых очередей был продуманным, взвешенным, с гибким реагированием на изменения рынка.
– А в семейную ипотеку как в новый драйвер спроса вы верите?
– Конечно, она будет важным источником новых покупателей, но полностью компенсировать снижение после отмены основной льготной программы вряд ли сможет. Наша позиция заключается в том, чтобы на акцент государства на семейной ипотеке отвечать изменениями в продукте, например, увеличением площади квартир. В этом смысле у сегмента Московской области все тузы в рукаве – даже сейчас в Подмосковье средняя площадь квартир в наших домах выше, чем в Москве, и они больше ориентированы под семьи. Плюс социалка, которая у нас везде нормально строится, а также хорошее благоустройство с полноценными дворами и качественными детскими площадками.