МОСКВА, 24 ноя — РИА Недвижимость. Российские застройщики жилья форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы ипотеки, говорится в обзоре Банка России проектного финансирования жилья в третьем квартале. «»Однако в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ (в том числе повышения первоначального взноса до 20%) и сокращения выдач наиболее рискованных ипотечных кредитов ввиду повышения макропруденциальных надбавок Банка России. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью», — предполагают аналитики ЦБ.
По данным регулятора, застройщики в прошлом квартале довели запуск новых жилищных проектов до 11,5 миллиона квадратных метров несмотря на то, что объем нераспроданной площади оставался значительным и превысил 68 миллионов квадратных метров. В целом объем строящихся проектов вырос на 3,5% — до 104,6 миллиона квадратных метров.
Доля проданного жилья в строящихся объектах увеличилась за квартал на 2,5 процентного пункта, превысив 31%, в готовых объектах – на 0,6 процентного пункта, до 73%. Повышение уровня распроданности в первую очередь обеспечено продажами в «молодых» проектах, запущенных с начала 2023 года, указывается в обзоре. «»То, что более четверти построенных квартир остаются нераспроданными, пока не критично. Сами застройщики не снижают цены, и представляется, что большинство проектов имеет достаточный запас маржинальности, который может быть использован для стимулирования спроса», — говорится в нем.
Согласно статистике ЦБ, объемы кредитования застройщиков в третьем квартале росли ускоренными темпами. Общий объем лимитов достиг 15,6 триллиона рублей (+11%). Объем выдач превысил показатели второго квартала на 20% и составил рекордные 1,2 триллиона рублей. Объем задолженности застройщиков превысил 6 триллионов рублей.
«В ближайшие один-два квартала портфель проектного финансирования может составить порядка 6,5 триллиона рублей при ожидаемых достаточно высоких объемах расширения кредитных лимитов с учетом начала выборки средств по недавно запущенным проектам, а также снижения темпов продаж (как следствие, снижения объема раскрытий)», — прогнозируют аналитики.
Как отмечают они, качество портфеля проектного финансирования строительства жилья в целом остается на высоком уровне: доля проблемных и безнадежных ссуд составляет 0,4%, за квартал она выросла вдвое. Однако в дальнейшем качество портфеля может ухудшиться при сохранении тенденции роста проблемных кредитов.
Средняя ставка кредитования застройщиков увеличилась за квартал на 0,7 процентного пункта — до 5,6%, что объясняется ростом рыночных ставок по части задолженности, не покрытой средствами на счетах эскроу, особенно по новым проектам. Однако это увеличение сглажено ростом объема поступлений на эскроу и покрытия ими задолженности. В целом ставка проектного финансирования существенно – в 1,8 раза – ниже ставки по корпоративному кредитованию, подчеркивается в материале ЦБ.